Expectativas financieras

• El desempeño del fideicomiso estará determinado por la consolidación de su actual portafolio de inmuebles, la incorporación de propiedades recién adquiridas, la posibilidad de nuevas adquisiciones que le podrían llevar a ampliar en un 17% su área bruta arrendable (ABA), aunado a su estratégico posicionamiento geográfico, diversificación de inquilinos y el dinamismo esperado de la economía en EEUU.

Al cierre del tercer trimestre de 2015 el portafolio de Terra estaba conformado por 196 propiedades estabilizadas, todas ellas de corte industrial con un ABA de 2.63 millones de metros cuadrados (M2). Dichas propiedades están ubicadas en 16 estados, principalmente en las regiones Norte (56% del ABA), Bajío (23%) y Centro de México (21%). Asimismo, cuenta con 9 propiedades de reserva territorial que equivalen a 530 mil M2 de ABA para futuros desarrollos.

El portafolio de Terra está especializado en inmuebles de uso industrial y cuya ABA está concentrada en un 70.5% a la actividad de manufactura y un 29.5% a la distribución.

A principios de año Terra estará consolidando un nuevo portafolio que consta de 17 propiedades industriales y 2 reservas de tierra ubicadas en San Luís Potosí, Irapuato, Monterrey, Ciudad Juárez y Reynosa con una ocupación de 90.5% y las cuales adicionarán un total de 177 mil m2 de ABA mientras que las reservas de tierra, contribuirán 399 mil m2 de ABA adicional. Todos los contratos se encuentran denominados en dólares. El cap rate estabilizado de esta transacción se estima en 8.3%.

Adicionalmente, prevemos que a lo largo de 2016 Terra seguirá realizando diversas adquisiciones con el remanente de los recursos provenientes de su Follow-On de septiembre de 2014. En nuestra proyección esperamos que el ABA crezca a lo largo de 2016 un 17%, aumentando su ABA de 2.63 millones de M2 a 3.07 millones de M2.

Estimamos que la renta base trimestral por M2 crezca un 2.0% en dólares, en línea con la inflación esperada en EU, lo que se traducirá en un aumento promedio del 8.5% en pesos debido a la depreciación del peso frente al dólar. Cabe destacar que el 96% de sus ingresos son en dólares.

Por lo que respecta al nivel de ocupación estimamos que éste pase de 93.5% a 94% en promedio. Cabe señalar que dicho incremento lo consideramos conservador ya que se anticipa siga fortaleciéndose la dinámica de la economía norteamericana, lo que incidirá en una mayor demanda de inmuebles por parte de empresas multinacionales que estén dispuestas a expandir sus operaciones de manufactura y logística en nuestro país.

Como resultado de lo anterior prevemos que los ingresos totales crezcan un 23%, lo cual se traducirá en un incremento del 23% en su Ingreso Neto Operativo (NOI) y del 28% en sus Fondos provenientes de la Operación (FFO).

En el plano financiero, esperamos una estructura de capital balanceada en el que su nivel de apalancamiento o LTV (Loan-to-value) se ubique al cierre de 2016 en niveles cercanos al 35.5%.

Sus principales riesgos radican en una desaceleración económica en EEUU la que consideramos como poco probable y una apreciación del peso frente al dólar la cual podría concretarse en la medida que se reduzcan los temores sobre la política monetaria de EEUU, lo que podría afectar los ingresos en términos de pesos (estimamos un tipo de cambio de MXN 17.10 al cierre del año). El valor intrínseco 12 meses que hemos determinado para Terra lo hemos establecido en MXN 35.0 y está basado en la proyección de flujos libres de efectivo y su posterior descuento (DCF, por sus siglas en inglés, asumiendo una WACC de 9.5% y un crecimiento residual de 3.0%).